La garantie décennale couvre, pendant dix ans à compter de la réception des travaux, les dommages qui compromettent la solidité de l’ouvrage ou le rendent impropre à sa destination. Le code civil précise qu’elle bénéficie au maître de l’ouvrage et aux acquéreurs successifs : en achetant, vous en devenez titulaire pour la durée restante.

L’assurance dommages-ouvrage, que le maître d’ouvrage doit souscrire avant le début des travaux, permet d’être indemnisé des désordres de nature décennale sans attendre la recherche des responsabilités. Elle aussi se transmet aux propriétaires successifs.

La garantie de bon fonctionnement, d’au moins deux ans, et la garantie de parfait achèvement, d’un an, peuvent encore jouer si la maison est très récente. Tout dépend de la date de réception, qui est donc la première information à obtenir.

Ces garanties ne couvrent pas tout : l’usure normale, le défaut d’entretien ou les dommages causés par l’occupant restent en dehors de leur champ. Elles visent les défauts de construction.

Une maison récente peut présenter des désordres qui ne se révèlent qu’avec le temps : fissures liées à un tassement ou au retrait-gonflement des argiles lors des premiers étés secs, infiltrations par une menuiserie ou une toiture, défauts d’étanchéité de douches à l’italienne, ventilation mal installée, chape qui se fissure sous le carrelage.

Observez les façades, les angles des baies, les sols carrelés, les plafonds sous les salles de bains et les combles. Interrogez le vendeur sur les désordres signalés au constructeur et sur les suites données. Une déclaration de sinistre en cours doit être portée à votre connaissance.

Un désordre apparu et déclaré avant la vente peut continuer à être traité après, mais la situation doit être clarifiée dans l’acte.

Les premières années d’une maison sont aussi celles où l’occupant découvre son fonctionnement. Un mode d’emploi des équipements, transmis par le vendeur, évite d’attribuer à un défaut ce qui relève d’un réglage, par exemple sur un plancher chauffant ou une VMC hygroréglable.

Si la réception date de huit ou neuf ans, la garantie décennale arrive bientôt à son terme. Tout désordre de nature décennale doit être déclaré avant cette échéance pour être couvert. Une expertise rapide après l’achat, ou avant, permet de ne rien laisser passer.

Si la maison a moins de deux ans, les équipements dissociables peuvent encore relever de la garantie de bon fonctionnement. Si elle a moins d’un an, tout désordre relève du parfait achèvement.

Notez ces dates dans votre dossier dès l’achat. Elles déterminent ce que vous pouvez encore obtenir des constructeurs et de leurs assureurs.

Le notaire peut vous aider à reconstituer ces dates à partir des pièces du dossier.