Avant achat
Acheter une maison de moins de dix ans : garanties et documents à demander
Une maison de moins de dix ans paraît sans souci : matériaux récents, normes actuelles, garanties encore en cours. Ces garanties ne valent pourtant que si vous pouvez les faire jouer, ce qui suppose de disposer des bons documents au moment de l’achat. Et une construction récente n’est pas à l’abri de désordres.
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Avant achat
L’essentiel
Les garanties légales d’une construction, notamment la garantie décennale et l’assurance dommages-ouvrage, suivent la maison et bénéficient aux acquéreurs successifs jusqu’à leur terme. Pour les faire jouer, demandez au vendeur le procès-verbal de réception, les attestations d’assurance décennale des constructeurs, l’attestation d’assurance dommages-ouvrage, la déclaration d’achèvement et, le cas échéant, l’étude de sol et les rapports de visite. Faites aussi examiner la maison : certains désordres se déclarent dans les premières années.
Pour aller plus loin : notre page expertise avant achat. Les prix sont détaillés sur la page tarifs.
Les garanties
Ce qui se transmet avec la maison
La garantie décennale couvre, pendant dix ans à compter de la réception des travaux, les dommages qui compromettent la solidité de l’ouvrage ou le rendent impropre à sa destination. Le code civil précise qu’elle bénéficie au maître de l’ouvrage et aux acquéreurs successifs : en achetant, vous en devenez titulaire pour la durée restante.
L’assurance dommages-ouvrage, que le maître d’ouvrage doit souscrire avant le début des travaux, permet d’être indemnisé des désordres de nature décennale sans attendre la recherche des responsabilités. Elle aussi se transmet aux propriétaires successifs.
La garantie de bon fonctionnement, d’au moins deux ans, et la garantie de parfait achèvement, d’un an, peuvent encore jouer si la maison est très récente. Tout dépend de la date de réception, qui est donc la première information à obtenir.
Ces garanties ne couvrent pas tout : l’usure normale, le défaut d’entretien ou les dommages causés par l’occupant restent en dehors de leur champ. Elles visent les défauts de construction.
Les documents
La liste à demander au vendeur
Le procès-verbal de réception, qui fixe le point de départ des garanties et mentionne les éventuelles réserves. Le procès-verbal de levée des réserves, s’il en existe. Les attestations d’assurance de responsabilité décennale du constructeur et des entreprises intervenues, valables à la date d’ouverture du chantier.
L’attestation d’assurance dommages-ouvrage, avec le nom de l’assureur et le numéro du contrat. La loi impose d’ailleurs que l’acte de vente conclu dans les dix ans mentionne l’existence ou l’absence de cette assurance. Si elle n’a pas été souscrite, sachez que vous perdez le bénéfice d’une indemnisation rapide.
Les documents d’urbanisme : permis de construire, déclaration d’achèvement et de conformité, et si possible l’attestation de non-contestation de la conformité. Enfin, l’étude de sol si elle existe, la notice descriptive, les plans et les rapports de visite de chantier.
Une maison récente peut sembler parfaite ; ses garanties ne valent que si les documents de construction sont réunis.
L’absence de documents
Quand le dossier est incomplet
Une maison construite par un particulier en auto-construction, ou avec des artisans non assurés, ne bénéficie pas de la même protection. Le vendeur qui a construit lui-même peut être tenu comme un constructeur, mais il n’est en général pas assuré, ce qui rend un recours difficile en pratique.
L’absence d’assurance dommages-ouvrage se rencontre chez les particuliers qui ont fait construire sans contrat de construction de maison individuelle. Elle ne prive pas de la garantie décennale des entreprises, mais impose, en cas de sinistre, de rechercher leur responsabilité, ce qui est plus long.
Un dossier incomplet n’empêche pas l’achat, mais il doit être pris en compte dans le prix et dans la vigilance portée à l’état du bâti.
Les désordres
Ce qui peut apparaître dans les premières années
Une maison récente peut présenter des désordres qui ne se révèlent qu’avec le temps : fissures liées à un tassement ou au retrait-gonflement des argiles lors des premiers étés secs, infiltrations par une menuiserie ou une toiture, défauts d’étanchéité de douches à l’italienne, ventilation mal installée, chape qui se fissure sous le carrelage.
Observez les façades, les angles des baies, les sols carrelés, les plafonds sous les salles de bains et les combles. Interrogez le vendeur sur les désordres signalés au constructeur et sur les suites données. Une déclaration de sinistre en cours doit être portée à votre connaissance.
Un désordre apparu et déclaré avant la vente peut continuer à être traité après, mais la situation doit être clarifiée dans l’acte.
Les premières années d’une maison sont aussi celles où l’occupant découvre son fonctionnement. Un mode d’emploi des équipements, transmis par le vendeur, évite d’attribuer à un défaut ce qui relève d’un réglage, par exemple sur un plancher chauffant ou une VMC hygroréglable.
Une fissure fine sur une façade récente doit être documentée tant que la garantie décennale peut encore jouer.
Le calendrier
Faire constater avant les échéances
Si la réception date de huit ou neuf ans, la garantie décennale arrive bientôt à son terme. Tout désordre de nature décennale doit être déclaré avant cette échéance pour être couvert. Une expertise rapide après l’achat, ou avant, permet de ne rien laisser passer.
Si la maison a moins de deux ans, les équipements dissociables peuvent encore relever de la garantie de bon fonctionnement. Si elle a moins d’un an, tout désordre relève du parfait achèvement.
Notez ces dates dans votre dossier dès l’achat. Elles déterminent ce que vous pouvez encore obtenir des constructeurs et de leurs assureurs.
Le notaire peut vous aider à reconstituer ces dates à partir des pièces du dossier.
L’expertise
Vérifier l’état réel de la maison
Une expertise avant achat d’une maison récente porte sur l’état du bâti, la conformité apparente aux règles de l’art et les désordres naissants. L’expert examine aussi les documents remis et vous signale les manques importants.
Son rapport vous permet d’acheter en connaissance de cause et, si des désordres sont relevés, de les faire déclarer dans les délais. Voir notre page expertise avant achat.
Après l’achat, une visite avant la fin de la garantie décennale peut être une précaution utile pour faire constater d’éventuels désordres pendant qu’ils sont encore couverts.
FAQ
Maison de moins de dix ans : vos questions
La garantie décennale me bénéficie-t-elle si j’achète ?
Oui, elle bénéficie aux acquéreurs successifs jusqu’à l’expiration du délai de dix ans à compter de la réception.
Que faire si le vendeur n’a pas d’assurance dommages-ouvrage ?
Vous pouvez acheter, mais en cas de sinistre il faudra rechercher la responsabilité des entreprises. Tenez-en compte dans votre décision et dans le prix.
Où trouver la date de réception ?
Sur le procès-verbal de réception. À défaut, interrogez le vendeur et le notaire, et rapprochez la date de la déclaration d’achèvement.
Le vendeur doit-il mentionner les sinistres ?
Il doit informer l’acquéreur des éléments déterminants, dont les désordres connus et les déclarations de sinistre.
Une maison auto-construite est-elle risquée ?
Elle n’est pas forcément mal construite, mais les garanties sont plus difficiles à mettre en œuvre. Un examen approfondi s’impose.
Quand faire examiner la maison ?
Avant de signer, puis, si la décennale approche de son terme, avant son échéance pour faire constater d’éventuels désordres.
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Sources
- Code civil, articles 1792, 1792-1, 1792-4-1 et 1792-6, legifrance.gouv.fr
- Code des assurances, articles L242-1 (dommages-ouvrage) et L243-2 (mention dans l’acte de vente), legifrance.gouv.fr
- Code de l’urbanisme, articles R462-1 et suivants (déclaration d’achèvement et conformité), legifrance.gouv.fr
