Avant achat
Visiter un logement à acheter : la liste technique à emporter
Une visite d’achat se joue sur l’émotion : la lumière du séjour, la vue, le jardin. Les défauts techniques, eux, se cachent dans les angles, sous les fenêtres, au plafond de la cave ou derrière un meuble. Une liste simple, suivie méthodiquement, permet de repérer l’essentiel et de savoir quelles questions poser.
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Avant achat
L’essentiel
Pour une visite technique efficace, emportez une lampe, un mètre, un carnet et votre téléphone pour photographier. Examinez les façades et la toiture depuis l’extérieur, cherchez les fissures et les traces d’humidité à l’intérieur, testez fenêtres, robinets et chasses d’eau, regardez le tableau électrique, le système de chauffage et la ventilation, puis demandez les factures, diagnostics et documents de copropriété. En cas de doute, faites venir un expert avant de signer.
Pour aller plus loin : notre page expertise avant achat. Les prix sont détaillés sur la page tarifs.
Préparer
Ce qu’il faut emporter
Une lampe torche puissante, pour éclairer les combles, la cave, les placards et l’arrière des meubles. Un mètre ou un télémètre, pour vérifier les dimensions annoncées et l’implantation de vos meubles. Un carnet ou une application de notes, pour consigner les points observés pièce par pièce.
Votre téléphone servira à photographier tout ce qui vous interroge : fissure, tache, menuiserie abîmée, tableau électrique. Ces photos vous aideront à comparer plusieurs biens et à poser des questions précises au vendeur ou à un professionnel.
Prévoyez aussi du temps. Une deuxième visite, à un autre moment de la journée et si possible après une période de pluie, peut révéler ce que la première n’a pas montré.
Dehors
Commencer par l’extérieur
Faites le tour de la maison. Observez la toiture depuis la rue ou le jardin : tuiles déplacées ou cassées, mousses abondantes, faîtage qui ondule, gouttières déformées, descentes qui se déversent au pied des murs. Regardez les façades : fissures, enduit qui se décolle, traces de ruissellement, bas de murs noircis.
Repérez la pente du terrain : une maison en contrebas reçoit l’eau de ruissellement. Notez la présence de grands arbres proches de la maison, surtout sur un sol argileux, et l’état des murs de clôture et de soutènement.
En appartement, observez l’immeuble : façades, toiture visible, état des parties communes, du hall et de la cage d’escalier. Ces éléments donnent une idée de l’entretien de la copropriété et des travaux à venir.
Regardez aussi les menuiseries extérieures et les volets : bois écaillé, pourriture en partie basse des fenêtres, volets roulants qui ne descendent plus. Leur remplacement représente un budget important, à intégrer dès maintenant dans vos calculs.
Un appui de fenêtre en bois qui s’enfonce sous la pression du doigt signale une pourriture à faire vérifier.
Dedans
Pièce par pièce
Dans chaque pièce, regardez les murs et les plafonds sous un éclairage rasant : fissures, auréoles, peintures récentes localisées qui pourraient masquer quelque chose. Ouvrez et fermez les fenêtres et les portes : un frottement, un jour irrégulier peuvent signaler un mouvement ou un défaut de menuiserie.
Dans la cuisine et la salle de bains, ouvrez les robinets, faites couler l’eau quelques instants, vérifiez l’écoulement, tirez la chasse. Observez les joints, le bas des murs autour de la douche, l’état du dessous de l’évier. Sentez l’air : une odeur de moisi dans un placard ou une chambre fermée est un indice.
Descendez à la cave ou au sous-sol, montez dans les combles si c’est possible. Ce sont les endroits où l’on voit la structure : murs enterrés, planchers, charpente, isolation.
Observez les sols : un carrelage fissuré ou qui sonne creux, un parquet qui ondule, une pente perceptible en marchant. Posez une bille ou une balle sur un sol que vous trouvez penché : un dénivelé important peut signaler un affaissement ancien ou un défaut de construction.
Les équipements
Électricité, chauffage, ventilation
Regardez le tableau électrique : présence d’un dispositif différentiel, état général, disjoncteurs ou anciens fusibles. Le diagnostic électricité, obligatoire pour les installations de plus de quinze ans, détaillera les anomalies, mais l’aspect du tableau donne déjà une indication.
Identifiez le mode de chauffage et la production d’eau chaude, leur âge et leur entretien. Demandez les attestations d’entretien de la chaudière. Repérez la ventilation : entrées d’air sur les fenêtres, bouches d’extraction dans les pièces humides, présence d’une VMC.
Notez la nature des menuiseries, simple ou double vitrage, et l’état de l’isolation visible. Ces éléments pèsent sur le confort et sur le budget des années à venir, en lien avec le diagnostic de performance énergétique.
L’aspect du tableau électrique donne une première idée de l’âge et de l’état de l’installation, que le diagnostic précisera.
Les documents
Ce qu’il faut demander
Demandez le dossier de diagnostic technique, qui sera de toute façon annexé à la promesse, et lisez-le attentivement : performance énergétique, électricité, gaz, amiante, plomb, termites selon les cas, état des risques, assainissement non collectif.
Demandez les factures des travaux réalisés et les attestations d’assurance des entreprises, en particulier pour des travaux de moins de dix ans : toiture, extension, isolation, reprise de fissures. Interrogez le vendeur sur les sinistres déclarés et les éventuelles indemnisations.
En copropriété, demandez les procès-verbaux des dernières assemblées générales, le carnet d’entretien, le montant des charges et, s’il existe, le plan pluriannuel de travaux. Ils renseignent sur les dépenses à venir.
Un vendeur qui transmet spontanément ces documents, classés et complets, envoie un signal rassurant : le logement a été suivi. À l’inverse, l’absence totale de justificatifs pour des travaux récents mérite des questions précises.
Décider
Quand faire appel à un expert
Cette liste vous aide à repérer les signaux d’alerte. Elle ne remplace pas l’œil d’un professionnel, capable d’interpréter une fissure, de mesurer une humidité ou de juger l’état d’une charpente.
Si le bien vous intéresse vraiment, ou si vous avez relevé des points qui vous inquiètent, faites réaliser une expertise avant de signer le compromis, ou pendant le délai de rétractation. Le rapport vous permettra de décider, de négocier ou de renoncer en connaissance de cause.
Voir notre page expertise avant achat.
Gardez enfin à l’esprit que le coût des travaux repérés peut modifier l’équilibre de votre projet. Mieux vaut intégrer ces dépenses dans votre plan de financement avant de signer qu’après.
FAQ
Visiter un logement : vos questions
Combien de visites faire avant d’acheter ?
Au moins deux, à des moments différents. La seconde, plus technique, permet de vérifier les points relevés la première fois.
Le vendeur peut-il refuser l’accès aux combles ou à la cave ?
Il peut l’organiser à un autre moment, mais un refus persistant doit vous interroger. Ce sont des zones importantes pour juger l’état du bien.
Faut-il venir avec un professionnel dès la première visite ?
Ce n’est pas nécessaire. Faites-le plutôt lorsque le bien vous intéresse réellement, avant de signer.
Les diagnostics suffisent-ils pour connaître l’état du logement ?
Non. Ils répondent à des questions réglementaires précises et ne couvrent pas l’état général du bâti.
Que faire d’une fissure repérée pendant la visite ?
Photographiez-la, interrogez le vendeur sur son historique et faites-la examiner avant de signer.
Puis-je demander les factures des travaux ?
Oui. Les factures et attestations d’assurance sont importantes, surtout pour des travaux de moins de dix ans.
Besoin d’un avis d’expert ?
Appelez le 0 805 69 09 69 (appel gratuit, du lundi au vendredi de 9h à 19h) ou écrivez-nous depuis la page contact.
Sources
- Code de la construction et de l’habitation, article L271-4 (dossier de diagnostic technique), legifrance.gouv.fr
- Service-public.fr, diagnostics immobiliers lors d’une vente
- Agence nationale pour l’information sur le logement (ANIL), acheter un logement ancien, anil.org
