Avant achat
Maison en assainissement non collectif : contrôle et achat
Hors des réseaux d’égout, une maison traite elle-même ses eaux usées. Fosse, filtre, épandage ou microstation : l’installation est enterrée, invisible lors des visites, et pourtant elle peut imposer des travaux importants dans l’année qui suit l’achat. Le rapport du service public d’assainissement non collectif est la première pièce à lire.
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Avant achat
L’essentiel
Lors de la vente d’une maison non raccordée au tout-à-l’égout, le vendeur doit fournir le document de contrôle de l’installation d’assainissement non collectif, daté de moins de trois ans et établi par le SPANC. Si ce contrôle révèle une non-conformité, l’acquéreur doit faire réaliser les travaux de mise en conformité dans un délai d’un an après la vente. Ce coût, qui peut être important, se chiffre avant de signer.
Pour aller plus loin : notre page expertise avant achat. Les prix sont détaillés sur la page tarifs.
Le principe
Une installation qui traite les eaux usées sur place
Une installation d’assainissement non collectif reçoit les eaux usées de la maison, eaux des toilettes, de la cuisine et de la salle de bains, les prétraite dans une fosse puis les épure, en général dans le sol par un épandage ou dans un filtre, avant de les infiltrer ou de les rejeter.
Les installations anciennes peuvent se limiter à une fosse septique ne recevant que les eaux des toilettes, les autres eaux étant rejetées sans traitement. Les installations plus récentes comprennent une fosse toutes eaux suivie d’un dispositif de traitement, ou une filière agréée compacte, comme une microstation ou un filtre compact.
Le fonctionnement correct dépend de la conception, du dimensionnement par rapport à la taille de la maison, de la nature du sol et de l’entretien, notamment des vidanges régulières.
Le contrôle
Ce que dit le rapport du SPANC
Chaque commune ou intercommunalité dispose d’un service public d’assainissement non collectif, chargé de contrôler les installations. En cas de vente, le document établi à l’issue de ce contrôle doit être joint au dossier de diagnostic technique et dater de moins de trois ans au moment de la signature de l’acte.
Le rapport décrit l’installation, son état et son fonctionnement, et conclut sur sa conformité. Il peut relever l’absence d’installation, un défaut de sécurité sanitaire, un risque environnemental avéré, ou simplement des défauts d’entretien ou des recommandations.
Lisez-le attentivement, avec ses annexes. Les termes employés ont un sens précis : un même mot peut entraîner des obligations très différentes selon la catégorie de non-conformité retenue.
Des regards accessibles et repérés facilitent la vidange et le contrôle de l’installation.
Les obligations
Une mise en conformité dans l’année
Lorsque le contrôle conclut à une non-conformité, la loi impose à l’acquéreur de faire procéder aux travaux de mise en conformité dans un délai d’un an après la signature de l’acte de vente. Cette obligation pèse sur l’acheteur, pas sur le vendeur.
Le coût d’une réhabilitation dépend de la filière nécessaire, de la nature du terrain, de la surface disponible et de l’accessibilité. Il peut représenter une somme significative, à intégrer dans le budget global et, le cas échéant, dans la négociation du prix.
Avant de signer, demandez des devis d’entreprises spécialisées, sur la base d’une étude de sol à la parcelle si elle est nécessaire pour dimensionner la nouvelle installation. Le SPANC valide ensuite le projet avant les travaux.
Des aides peuvent exister pour la réhabilitation des installations, selon les territoires et les situations. Le SPANC ou la mairie peuvent vous indiquer les dispositifs disponibles.
Sur place
Ce que l’on peut observer pendant la visite
Repérez l’emplacement de la fosse et des regards, en général dans le jardin à quelques mètres de la maison. Des couvercles accessibles, propres et repérés sont un bon signe. Des regards introuvables, recouverts d’une terrasse ou d’une allée, rendront l’entretien difficile.
Observez la zone de traitement : une pelouse détrempée, des odeurs, une végétation anormalement verte au-dessus d’un épandage peuvent signaler un dysfonctionnement. À l’intérieur, des évacuations lentes ou des odeurs dans la salle de bains ou la cuisine sont d’autres indices.
Demandez les justificatifs de vidange et d’entretien : une installation vidangée régulièrement par un professionnel agréé fonctionne mieux et plus longtemps.
Vérifiez aussi que rien n’a été construit au-dessus de l’installation depuis sa création : une terrasse, un abri de jardin ou une allée carrossable au-dessus d’un épandage compromettent son fonctionnement et compliquent sa réhabilitation.
Une zone détrempée au-dessus de l’épandage peut signaler un dysfonctionnement du traitement des eaux usées.
Les recours
Que faire en cas de mauvaise surprise ?
Si le rapport du SPANC a été fourni et qu’il mentionnait la non-conformité, l’acquéreur ne peut en principe pas reprocher au vendeur ce qu’il savait au moment d’acheter. D’où l’importance de le lire avant de s’engager.
Si l’installation se révèle défaillante après l’achat alors que le contrôle ne le laissait pas prévoir, ou si le vendeur connaissait un dysfonctionnement qu’il a tu, la question des vices cachés peut se poser. Un constat technique précis est alors indispensable.
Dans tous les cas, faites constater la situation par un professionnel et rapprochez-vous du SPANC, qui connaît l’historique des contrôles de l’installation.
L’expertise
Intégrer l’assainissement à l’examen du bien
Lors d’une expertise avant achat, l’expert examine ce qui est accessible de l’installation, ses regards, la zone de traitement et les évacuations de la maison, et relit avec vous le rapport du SPANC. Il ne remplace pas le contrôle réglementaire, mais il vous aide à en mesurer les conséquences.
Il peut aussi relever des désordres liés à l’assainissement sur la maison elle-même : humidité au pied des murs, évacuations défaillantes, regards mal placés. Voir notre page expertise avant achat.
Si les travaux de mise en conformité s’annoncent lourds, l’expertise permet de les replacer dans l’ensemble des dépenses à prévoir, pour une décision éclairée.
Pensez à demander au SPANC une copie des contrôles antérieurs : ils montrent l’évolution de l’installation dans le temps.
FAQ
Assainissement non collectif et achat : vos questions
Le contrôle du SPANC est-il obligatoire lors de la vente ?
Oui, pour une maison non raccordée au réseau public, un document de contrôle de moins de trois ans doit être joint au dossier de diagnostic technique.
Qui paie les travaux de mise en conformité ?
L’acquéreur, qui doit les réaliser dans un délai d’un an après la vente. Leur coût peut être pris en compte dans la négociation.
Une fosse septique ancienne est-elle forcément non conforme ?
Elle peut l’être si elle ne traite pas toutes les eaux ou si l’installation présente des risques. Le rapport du SPANC le précise.
Peut-on raccorder la maison au tout-à-l’égout plus tard ?
Si un réseau est créé ou existe à proximité, le raccordement peut devenir obligatoire. Renseignez-vous auprès de la mairie.
Faut-il une étude de sol pour refaire l’installation ?
Elle est en général nécessaire pour choisir et dimensionner la filière adaptée au terrain.
Combien de temps dure une installation ?
Cela dépend de la filière, de la qualité de la conception et de l’entretien. Des vidanges régulières prolongent sa durée de vie.
Besoin d’un avis d’expert ?
Appelez le 0 805 69 09 69 (appel gratuit, du lundi au vendredi de 9h à 19h) ou écrivez-nous depuis la page contact.
Sources
- Code de la santé publique, article L1331-11-1 (contrôle en cas de vente et délai de mise en conformité), legifrance.gouv.fr
- Code général des collectivités territoriales, article L2224-8 (missions du SPANC), legifrance.gouv.fr
- Arrêté du 27 avril 2012 relatif aux modalités de l’exécution de la mission de contrôle des installations d’assainissement non collectif, legifrance.gouv.fr
- Portail interministériel de l’assainissement non collectif, assainissement-non-collectif.developpement-durable.gouv.fr
