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Travaux modificatifs acquéreur en VEFA : ce qu’il faut savoir
Déplacer une cloison, changer de carrelage, ajouter des prises ou supprimer une baignoire au profit d’une douche : acheter sur plan permet de personnaliser son logement avant sa construction. Ces modifications ont pourtant un prix, un calendrier et des conséquences sur les garanties. Mieux vaut les connaître avant de signer l’avenant.
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L’essentiel
Les travaux modificatifs acquéreur, ou TMA, sont des modifications du logement demandées par l’acheteur et réalisées par le promoteur pendant la construction, dans les limites techniques et le calendrier qu’il fixe. Ils font l’objet d’un avenant précisant leur description, leur prix et leur incidence sur les délais. Ils sont à distinguer des travaux réservés, que l’acquéreur se réserve de réaliser lui-même après la livraison, et qui ne sont pas garantis par le promoteur.
Pour aller plus loin : notre page assistance VEFA. Les prix sont détaillés sur la page tarifs.
Le principe
Personnaliser un logement en cours de construction
Dans une vente en l’état futur d’achèvement, le logement est construit selon les plans et la notice descriptive annexés au contrat. L’acquéreur peut toutefois demander des modifications, à condition que le promoteur les accepte et qu’elles restent compatibles avec la structure, les réseaux, la réglementation et l’avancement du chantier.
Les demandes portent sur la distribution intérieure, les équipements électriques, les revêtements, les équipements sanitaires ou la cuisine. Les éléments structurels, les façades et les parties communes sont en revanche rarement modifiables.
Le promoteur fixe en général une date limite au-delà de laquelle aucune modification n’est plus acceptée, liée à l’avancement des travaux du lot concerné.
Ces possibilités varient fortement d’un programme à l’autre. Certains promoteurs proposent un catalogue d’options à prix fixés, d’autres étudient chaque demande au cas par cas. Renseignez-vous dès la réservation sur la politique du promoteur.
L’avenant
Ce que le document doit préciser
Chaque modification doit être formalisée par écrit, dans un avenant ou un document contractuel signé par les deux parties. Il décrit précisément la modification, avec un plan modifié si la distribution change, le prix, les modalités de paiement et l’éventuelle incidence sur la date de livraison.
Les plus-values et les moins-values doivent apparaître clairement : supprimer une prestation prévue doit donner lieu à une moins-value, ajouter un équipement à une plus-value. Comparez les prix proposés avec ceux du marché : ils intègrent la coordination du promoteur, mais doivent rester raisonnables.
Conservez tous les échanges, devis et plans modifiés. Ils serviront à vérifier l’exécution lors des visites et de la livraison.
Vérifiez aussi les conséquences financières sur l’échéancier : les travaux modificatifs peuvent être payables à la commande, à l’avancement ou à la livraison selon ce qui est prévu. Ils peuvent également modifier le montant à financer par votre prêt, ce qui doit être anticipé avec votre banque.
Choisir ses revêtements sur échantillons fait partie des personnalisations proposées en VEFA, dans les limites fixées par le promoteur.
Travaux réservés
Faire soi-même certains travaux après la livraison
Depuis la loi ELAN, l’acquéreur d’un logement en VEFA peut se réserver l’exécution de certains travaux de finition ou d’installation d’équipements, dont la liste est fixée par la réglementation : par exemple certains revêtements de sol ou muraux, des équipements sanitaires ou de cuisine. Le contrat doit alors le prévoir, avec le prix de ces travaux, déduit du prix de vente.
Ces travaux réservés sont réalisés après la livraison, par l’acquéreur ou les entreprises qu’il choisit. Ils ne relèvent pas des garanties dues par le promoteur, mais de celles des entreprises qui les exécutent.
L’acquéreur dispose d’un délai, fixé par les textes, pour revenir sur sa décision de se réserver ces travaux. Renseignez-vous avant de signer.
Ce dispositif peut intéresser un acquéreur qui souhaite choisir lui-même ses finitions ou réaliser certains travaux par ses propres moyens. Il suppose toutefois d’organiser et de financer ces travaux après la livraison, avant d’emménager.
Les garanties
Qui répond de quoi ?
Les modifications réalisées par le promoteur dans le cadre de travaux modificatifs font partie du logement livré. Elles relèvent des mêmes obligations et garanties que le reste de la construction : conformité au contrat, parfait achèvement, bon fonctionnement, décennale.
Les travaux réservés et ceux que l’acquéreur fait réaliser après la livraison relèvent des entreprises qui les exécutent. En cas de désordre, il faudra déterminer s’il vient de la construction du promoteur ou des travaux ultérieurs, ce qui peut compliquer les réclamations.
Par exemple, une infiltration sous une douche posée par l’acquéreur après la livraison ne pourra pas être reprochée au promoteur si elle provient de cette pose.
Pour les travaux réservés, conservez les factures et attestations d’assurance des entreprises que vous choisissez : ce sont elles qui vous protégeront en cas de défaut.
Une prise déplacée à la demande de l’acquéreur se vérifie lors des visites, plan modifié en main.
Contrôler
Vérifier l’exécution des modifications
Les modifications doivent être contrôlées comme le reste du logement. La visite de cloisons est le moment idéal pour vérifier une nouvelle distribution, l’emplacement des prises ou des évacuations déplacées.
Lors de la pré-livraison et de la livraison, l’expert compare le logement avec les plans modifiés et l’avenant, et signale toute différence. Une modification payée mais non réalisée, ou réalisée autrement, doit faire l’objet d’une réserve.
Apportez donc tous les documents relatifs aux modifications lors des visites. Voir nos pages visite cloisons VEFA et visite de livraison.
Si une modification n’a pas été exécutée comme prévu, rappelez au promoteur l’avenant signé et demandez la mise en conformité ou une compensation, par écrit.
Une photo de chaque modification réalisée complète utilement votre dossier.
Conseils
Bien choisir ses modifications
Privilégiez les modifications difficiles à réaliser après la livraison : déplacement de cloisons, de prises, d’évacuations ou d’arrivées d’eau. Les revêtements et la décoration peuvent en général attendre, et coûter moins cher hors du circuit du promoteur.
Vérifiez l’incidence de chaque modification sur la surface, la ventilation, l’accessibilité et la conformité réglementaire. Un expert peut relire votre projet de modification avant de le soumettre.
Enfin, respectez les dates limites : une demande tardive est refusée ou réalisée dans l’urgence, avec un risque d’erreur plus élevé.
Gardez enfin à l’esprit la revente : une distribution trop personnalisée peut réduire l’attrait du logement pour de futurs acquéreurs.
FAQ
Travaux modificatifs en VEFA : vos questions
Le promoteur peut-il refuser une modification ?
Oui. Il apprécie la faisabilité technique, réglementaire et calendaire de chaque demande.
Les travaux modificatifs retardent-ils la livraison ?
Ils le peuvent. L’avenant doit préciser l’éventuelle incidence sur le délai.
Quelle différence entre TMA et travaux réservés ?
Les TMA sont réalisés par le promoteur pendant la construction ; les travaux réservés sont réalisés par l’acquéreur après la livraison, hors garanties du promoteur.
Une moins-value doit-elle être accordée si je supprime une prestation ?
Oui, la suppression d’une prestation prévue doit en principe se traduire par une réduction de prix, à préciser dans l’avenant.
Les modifications sont-elles garanties ?
Celles réalisées par le promoteur relèvent des mêmes garanties que le reste du logement.
Faut-il un expert pour vérifier les modifications ?
C’est utile, notamment lors de la visite cloisons et de la livraison, pour vérifier leur conformité à l’avenant.
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Appelez le 0 805 69 09 69 (appel gratuit, du lundi au vendredi de 9h à 19h) ou écrivez-nous depuis la page contact.
Sources
- Code de la construction et de l’habitation, article L261-15 (travaux réservés par l’acquéreur), legifrance.gouv.fr
- Loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 (ELAN), legifrance.gouv.fr
- Agence nationale pour l’information sur le logement (ANIL), acheter sur plan, anil.org
