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Garantie financière d’achèvement : la protection de l’acheteur sur plan
Acheter sur plan, c’est payer un logement au fur et à mesure de sa construction. Que se passe-t-il si le promoteur fait faillite avant la fin du chantier ? La loi a prévu une protection spécifique, la garantie financière d’achèvement. Elle est précieuse, mais elle ne couvre pas tout : il faut savoir ce qu’elle garantit, et ce qu’elle ne garantit pas.
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L’essentiel
La garantie financière d’achèvement est obligatoire dans la vente en l’état futur d’achèvement d’un logement. Délivrée par une banque ou une compagnie d’assurance, elle garantit à l’acquéreur que l’immeuble sera achevé même si le promoteur fait défaut : le garant finance les sommes nécessaires à l’achèvement. Elle ne couvre ni les retards en eux-mêmes ni les malfaçons, qui relèvent d’autres garanties.
Pour aller plus loin : notre page assistance VEFA. Les prix sont détaillés sur la page tarifs.
Le principe
Une protection contre la défaillance du promoteur
Dans une vente en l’état futur d’achèvement, l’acquéreur paie une part importante du prix avant que le logement n’existe. Si le promoteur cesse son activité en cours de chantier, l’acquéreur risquerait de perdre les sommes versées et de se retrouver propriétaire d’un immeuble inachevé.
Pour éviter cette situation, le code de la construction et de l’habitation impose au vendeur de fournir une garantie financière de l’achèvement de l’immeuble, délivrée par un établissement de crédit ou une entreprise d’assurance agréée. Depuis 2015, seule cette garantie externe est admise pour les logements.
En cas de défaillance financière du promoteur, le garant met à disposition les fonds nécessaires pour terminer la construction.
Cette protection a été renforcée après des défaillances de promoteurs qui avaient laissé des acquéreurs dans des situations très difficiles. Elle fait aujourd’hui partie des éléments essentiels de l’achat sur plan, au même titre que l’échéancier encadré et la notice descriptive.
Le contenu
Ce que couvre la garantie
La garantie porte sur l’achèvement de l’immeuble. Au sens des textes, un immeuble est achevé lorsque sont exécutés les ouvrages et installés les éléments d’équipement indispensables à son utilisation conformément à sa destination. Des défauts de conformité ou des malfaçons qui ne rendent pas les ouvrages impropres à leur utilisation ne font pas obstacle à cette constatation.
Concrètement, le garant finance ce qui manque pour terminer le bâtiment, à hauteur des sommes nécessaires. L’acquéreur continue de payer le prix selon l’échéancier prévu, dans les conditions fixées.
La garantie prend fin à l’achèvement de l’immeuble, constaté dans les formes prévues par les textes.
La garantie s’applique au programme dans son ensemble : elle protège chaque acquéreur pour l’achèvement de l’immeuble qui contient son logement. Son montant est calculé pour permettre de financer la fin des travaux.
Conservez précieusement l’attestation de garantie.
Une grue sur un chantier d’immeuble : en VEFA, l’acquéreur paie au rythme de cette construction.
Les limites
Ce qu’elle ne couvre pas
La garantie d’achèvement n’est pas une garantie de qualité. Les malfaçons, défauts de conformité et désordres relèvent des garanties légales dues par le promoteur vendeur : parfait achèvement, bon fonctionnement, décennale, ainsi que de l’assurance dommages-ouvrage.
Elle ne couvre pas non plus, en tant que telle, le préjudice lié au retard de livraison. Les éventuelles indemnités de retard dépendent des clauses du contrat et de la situation du promoteur.
Enfin, elle ne protège pas l’acquéreur contre une hausse de prix : le prix est en principe ferme ou révisable selon des modalités fixées au contrat.
Elle ne remplace pas non plus la vigilance sur la solidité du projet : une garantie mise en jeu suppose une procédure, des délais et parfois un changement d’intervenants sur le chantier, avec un retard de livraison inévitable.
Vérifier
Ce qu’il faut contrôler avant de signer
L’acte de vente doit mentionner la garantie financière d’achèvement, l’identité du garant et ses références. Le contrat de réservation l’annonce en général. Demandez au notaire de vous en expliquer les termes et de vous remettre l’attestation.
Vérifiez aussi l’échéancier de paiement, plafonné par la loi pour les logements : 35 % à l’achèvement des fondations, 70 % à la mise hors d’eau, 95 % à l’achèvement de l’immeuble. Un appel de fonds qui ne correspond pas à l’avancement réel doit être questionné.
Renseignez-vous enfin sur le promoteur : ancienneté, réalisations antérieures, avis d’acquéreurs. La garantie protège en cas de défaillance, mais un promoteur solide reste le meilleur gage.
Lisez enfin les conditions de révision du prix, s’il est révisable, et les causes légitimes de report de la date de livraison prévues au contrat : intempéries, défaillance d’une entreprise, grève. Elles déterminent ce que vous pourrez réclamer en cas de retard.
Le notaire, tenu à un devoir de conseil, peut répondre à vos questions sur ces clauses avant la signature.
L’acte de vente doit mentionner la garantie financière d’achèvement et l’identité du garant.
En cas de difficulté
Que faire si le chantier s’arrête ?
Si le chantier est à l’arrêt de manière prolongée, rapprochez-vous des autres acquéreurs et informez-vous auprès du promoteur par écrit. Une association d’acquéreurs peut faciliter les démarches collectives.
Si le promoteur est défaillant, la garantie peut être mise en jeu auprès du garant, selon la procédure prévue par le contrat de garantie et les textes. Un avocat vous accompagnera utilement dans cette démarche.
Conservez tous les documents : contrat, acte, attestation de garantie, appels de fonds, quittances, courriers. Ils seront indispensables pour faire valoir vos droits.
Pendant cette période, continuez à suivre l’évolution du chantier et à documenter son état, par des photographies datées prises depuis la voie publique.
Et la qualité ?
Les autres protections à connaître
La qualité du logement se contrôle par d’autres moyens : visites pendant le chantier, livraison accompagnée, réserves précises, recours dans les délais. L’assurance dommages-ouvrage, souscrite par le promoteur, permet une indemnisation rapide des désordres de nature décennale.
Un expert indépendant vous aide à vérifier l’avancement réel du chantier lorsque c’est possible, puis la conformité du logement à la livraison. Voir notre page assistance VEFA.
Combinées, ces protections couvrent l’essentiel des risques d’un achat sur plan : défaillance du promoteur, défauts de construction et non-conformité.
Avant de réserver, interrogez aussi le promoteur sur ses programmes déjà livrés : visiter une résidence achevée et échanger avec ses habitants donne une idée concrète de la qualité de ses constructions et du suivi après livraison.
FAQ
Garantie financière d’achèvement : vos questions
La garantie financière d’achèvement est-elle obligatoire ?
Oui, pour la vente en l’état futur d’achèvement d’un logement.
Qui délivre la garantie ?
Une banque ou une compagnie d’assurance agréée.
Couvre-t-elle les malfaçons ?
Non. Les malfaçons relèvent des garanties légales du promoteur et de l’assurance dommages-ouvrage.
Couvre-t-elle le retard de livraison ?
Pas en tant que tel. Les indemnités de retard dépendent du contrat.
Comment savoir si mon logement en bénéficie ?
L’acte de vente doit la mentionner avec l’identité du garant. Demandez l’attestation au notaire.
Que faire si le promoteur fait faillite ?
Rapprochez-vous des autres acquéreurs et d’un avocat pour mettre en jeu la garantie auprès du garant.
Besoin d’un avis d’expert ?
Appelez le 0 805 69 09 69 (appel gratuit, du lundi au vendredi de 9h à 19h) ou écrivez-nous depuis la page contact.
Sources
- Code de la construction et de l’habitation, articles L261-10-1, R261-1, R261-14 et R261-17 et suivants, legifrance.gouv.fr
- Ordonnance n° 2013-890 du 3 octobre 2013 relative à la garantie financière en cas de vente en l’état futur d’achèvement, legifrance.gouv.fr
- Agence nationale pour l’information sur le logement (ANIL), acheter un logement sur plan, anil.org
