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Chantier de maison à l’arrêt : que faire face au constructeur ?
Plus personne sur le chantier depuis des semaines, des appels restés sans réponse, une maison sans toit qui prend la pluie : un chantier à l’arrêt est une source d’angoisse. En contrat de construction de maison individuelle, la loi prévoit des protections précises. Encore faut-il les actionner dans le bon ordre et garder la preuve de chaque étape.
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L’essentiel
Si votre chantier de maison est à l’arrêt, commencez par faire constater son état et par mettre en demeure le constructeur, par lettre recommandée, de reprendre les travaux. Vérifiez le délai d’exécution et les pénalités de retard prévus au contrat. En cas de défaillance du constructeur, la garantie de livraison à prix et délais convenus permet de faire achever la maison et de prendre en charge les pénalités dans les conditions prévues. Ne réglez aucun appel de fonds qui ne correspond pas à l’avancement réel.
Pour aller plus loin : notre page accompagnement CCMI. Les prix sont détaillés sur la page tarifs.
Comprendre
Retard ou défaillance ?
Un chantier peut s’arrêter pour des raisons diverses : intempéries, attente d’un fournisseur, défaillance d’un sous-traitant, difficulté technique imprévue. Le contrat prévoit en général des causes légitimes de suspension qui prolongent le délai d’exécution.
Un arrêt prolongé, sans explication, avec un constructeur injoignable ou des sous-traitants non payés qui quittent le chantier, peut au contraire signaler une difficulté financière de l’entreprise. Il faut alors réagir vite pour protéger vos droits.
Dans les deux cas, la première étape est la même : établir les faits et exiger des explications par écrit.
Consultez le planning remis par le constructeur, s’il existe, et comparez-le avec l’avancement réel. Un décalage progressif, étape après étape, n’a pas la même signification qu’un arrêt brutal et total du chantier.
Constater
Fixer l’état du chantier
Photographiez le chantier régulièrement, en datant les clichés, pour montrer l’absence d’avancement. Notez les dates des derniers passages d’entreprises, les échanges avec le constructeur, les promesses de reprise non tenues.
Un constat par un commissaire de justice fige l’état du chantier à une date précise avec une valeur probante forte. Un expert en bâtiment peut en outre décrire l’avancement réel, les ouvrages réalisés, leur qualité et les dégradations dues à l’arrêt, par exemple une maison hors d’eau non atteinte qui subit les intempéries.
Ces constats serviront à la fois pour le constructeur, pour le garant de livraison et, si nécessaire, pour un avocat.
Si des matériaux livrés sont stockés sur le terrain sans protection, photographiez-les aussi : ils peuvent se dégrader ou disparaître, et leur sort devra être réglé lors de la reprise.
Un chantier abandonné avant la mise hors d’eau expose les ouvrages aux intempéries : un constat rapide s’impose.
Mettre en demeure
Le courrier qui déclenche la suite
Adressez au constructeur une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception, rappelant le contrat, le délai d’exécution, la date de livraison prévue et l’arrêt constaté, et l’invitant à reprendre les travaux dans un délai raisonnable que vous fixez.
Ce courrier est indispensable : il constitue le point de départ des démarches, notamment auprès du garant. Conservez l’accusé de réception et une copie.
Informez votre banque de la situation : elle verse les fonds au constructeur sur votre ordre et doit éviter tout déblocage qui ne correspondrait pas à l’avancement réel.
Restez factuel et mesuré dans vos courriers : ils pourront être lus par un garant, un mandataire judiciaire ou un juge. Un ton précis et documenté sert mieux vos intérêts qu’un courrier émotionnel.
Les pénalités
Ce que prévoit la loi en cas de retard
Le contrat de construction de maison individuelle doit prévoir des pénalités de retard dues par le constructeur en cas de livraison tardive. Leur montant ne peut être inférieur à un minimum fixé par la réglementation, exprimé en fraction du prix par jour de retard.
Ces pénalités se calculent à partir de la date de livraison contractuelle, prolongée des éventuelles causes légitimes de report. Elles peuvent être déduites des sommes restant dues ou réclamées au constructeur.
Lorsque le retard dépasse un certain délai, la garantie de livraison peut prendre en charge ces pénalités, dans les conditions prévues par la loi et le contrat de garantie.
Gardez une trace écrite de chaque cause de report invoquée par le constructeur : elle pourra être discutée lors du calcul final des pénalités.
La mise en demeure par lettre recommandée est le point de départ des démarches auprès du constructeur et du garant.
Le garant
Faire jouer la garantie de livraison
La garantie de livraison à prix et délais convenus est délivrée par un établissement financier ou une compagnie d’assurance. En cas de défaillance du constructeur, le garant prend en charge le coût des dépassements de prix nécessaires à l’achèvement et les pénalités de retard dans les conditions prévues. Il peut désigner une autre entreprise pour terminer les travaux.
Pour la mettre en jeu, informez le garant par lettre recommandée, en joignant la mise en demeure restée sans effet, les constats et le contrat. Les coordonnées du garant figurent sur l’attestation remise lors de la signature ou avant l’ouverture du chantier.
Un avocat spécialisé vous aidera à respecter les formes et les délais, et à suivre la procédure si le constructeur fait l’objet d’une procédure collective.
Après la reprise
Contrôler ce qui a été fait
Lorsque le chantier reprend, avec le même constructeur ou une nouvelle entreprise, faites contrôler l’état des ouvrages réalisés avant l’arrêt : les intempéries ont pu dégrader des éléments exposés, comme des murs sans couverture ou des menuiseries non protégées.
Les visites d’accompagnement aux étapes suivantes, puis la réception, permettent de vérifier la qualité du travail et de réserver les défauts. Voir nos pages accompagnement CCMI et réception CCMI.
Gardez l’ensemble des documents de la période d’arrêt : ils pourront être utiles pour le calcul des pénalités et pour expliquer d’éventuels désordres ultérieurs.
Une fois la maison livrée, faites le bilan de la période d’arrêt avec votre conseil, pour régler les pénalités et les éventuels frais supplémentaires engagés.
FAQ
Chantier à l’arrêt : vos questions
Combien de temps attendre avant d’agir ?
Dès qu’un arrêt prolongé n’est pas justifié, demandez des explications écrites. Si elles ne viennent pas, mettez en demeure sans tarder.
Dois-je continuer à payer les appels de fonds ?
Seulement s’ils correspondent à l’avancement réel et aux plafonds prévus. Ne réglez rien qui ne corresponde pas à une étape achevée.
Qui est le garant de livraison ?
Un établissement financier ou un assureur, dont l’identité figure sur l’attestation de garantie remise avec le contrat.
Les pénalités de retard sont-elles automatiques ?
Elles sont dues en cas de retard de livraison non justifié, selon les modalités du contrat. Il faut en général les réclamer.
Le constructeur est en liquidation : que faire ?
Contactez rapidement le garant de livraison et un avocat. La garantie a précisément pour objet de faire face à cette situation.
Faut-il un expert pendant l’arrêt ?
Il est utile pour décrire l’avancement réel et les dégradations, et pour préparer la reprise des travaux.
Besoin d’un avis d’expert ?
Appelez le 0 805 69 09 69 (appel gratuit, du lundi au vendredi de 9h à 19h) ou écrivez-nous depuis la page contact.
Sources
- Code de la construction et de l’habitation, articles L231-2 et L231-6 (contenu du contrat et garantie de livraison), legifrance.gouv.fr
- Code de la construction et de l’habitation, article R231-14 (pénalités de retard), legifrance.gouv.fr
- Agence nationale pour l’information sur le logement (ANIL), le contrat de construction de maison individuelle, anil.org
