Vices cachés
Commissaire de justice ou expert en bâtiment : qui choisir pour constater ?
Une fissure qui s’ouvre, un dégât des eaux chez le voisin, un chantier abandonné : quand un désordre apparaît, il faut en garder la preuve. Deux professionnels sont régulièrement sollicités pour cela, le commissaire de justice et l’expert en bâtiment. Leurs rôles sont différents et se complètent, à condition de savoir ce que chacun apporte.
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Vices cachés
L’essentiel
Le commissaire de justice, qui a remplacé l’huissier, établit un constat : il décrit objectivement ce qu’il voit, sans donner d’avis technique, et ses constatations font foi jusqu’à preuve contraire. L’expert en bâtiment, lui, analyse : il mesure, recherche les causes, apprécie la gravité et préconise des travaux. Pour figer une situation urgente, le constat convient ; pour comprendre un désordre et fonder une réclamation, l’expertise est indispensable. Les deux peuvent se combiner.
Pour aller plus loin : notre page expertise vices cachés. Les prix sont détaillés sur la page tarifs.
Le constat
Ce que fait le commissaire de justice
Depuis 2022, la profession de commissaire de justice regroupe les anciens huissiers de justice et commissaires-priseurs judiciaires. Parmi ses missions figure l’établissement de constats : à la demande d’un particulier ou sur décision d’un juge, il se rend sur place et décrit ce qu’il observe, photographies à l’appui.
Ses constatations sont purement matérielles : il note la présence d’une fissure, sa localisation, ses dimensions apparentes, l’état d’un mur ou d’un plafond, la date et l’heure. Il ne se prononce pas sur la cause, la gravité ou la responsabilité, qui sortent de son rôle.
La force du constat tient à sa valeur probante : les constatations du commissaire de justice font foi jusqu’à preuve contraire. C’est un moyen sûr de figer une situation à une date précise.
Le constat peut aussi être réalisé à distance dans certains cas, par exemple pour figer le contenu d’une page internet ou d’un message. Pour un désordre de bâtiment, la présence sur place reste la règle.
L’expertise
Ce que fait l’expert en bâtiment
L’expert en bâtiment apporte une analyse technique. Il examine le désordre, utilise des instruments de mesure, recherche les causes possibles et les confronte, apprécie la gravité, l’évolution probable et les conséquences sur l’usage du bâtiment.
Son rapport conclut sur l’origine du désordre, propose les travaux nécessaires et peut aider à qualifier juridiquement la situation : garantie décennale, vice caché, trouble de voisinage, défaut d’exécution. Ce n’est pas un juge, mais son avis technique éclaire les décisions des parties, des assureurs et, le cas échéant, du juge.
Son rapport n’a pas la même force probante formelle qu’un constat pour les faits matériels, mais il apporte ce que le constat ne peut pas donner : une explication.
L’expert peut également suivre un désordre dans le temps, en posant des jauges et en revenant mesurer, ce qui permet de démontrer une évolution que des photographies isolées ne suffisent pas à établir.
Le constat fige une situation à une date précise ; il décrit sans interpréter.
Choisir
Quel professionnel pour quelle situation ?
Un dégât qui va disparaître ou être réparé rapidement, une situation à figer avant l’intervention d’une entreprise, un comportement à prouver, comme un chantier voisin qui déverse des gravats : le constat est adapté. Il est rapide et sa valeur probante est forte.
Une fissure dont on veut connaître la cause, une humidité dont l’origine est incertaine, une malfaçon à qualifier, un désaccord avec un constructeur ou un assureur sur la nature et l’étendue d’un sinistre : l’expertise est nécessaire. Seule elle apporte l’analyse technique.
Dans un dossier important, les deux se complètent : le constat fixe l’état des lieux à une date, l’expertise l’interprète. L’expert peut d’ailleurs s’appuyer sur un constat réalisé antérieurement.
Avant de choisir, demandez-vous ce que vous devrez prouver plus tard : seulement que le désordre existait à une date, ou aussi pourquoi il est apparu et qui en répond. La réponse oriente vers l’un ou l’autre professionnel.
La valeur
Ce que vaut chaque document
Le constat d’un commissaire de justice a une valeur probante reconnue pour les faits qu’il décrit. Il est difficile de le contester sur ce qu’il a constaté, sauf à apporter la preuve contraire.
Le rapport d’un expert mandaté par une partie est un élément de preuve technique. Il est d’autant plus convaincant que l’expertise a été menée de façon contradictoire, en convoquant les autres parties, ou que ses conclusions sont étayées par des mesures et des photographies.
En justice, le juge peut ordonner une expertise judiciaire confiée à un expert qu’il désigne. Les rapports antérieurs, constats et expertises amiables, nourrissent alors cette expertise et peuvent l’orienter.
L’expert mesure, recherche les causes et explique : c’est ce qui permet de fonder une réclamation.
L’expertise judiciaire
Le troisième acteur
Lorsque le litige est porté devant le juge, ou même avant tout procès lorsqu’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir la preuve de faits, le juge peut désigner un expert judiciaire. Celui-ci mène ses opérations de façon contradictoire, en présence de toutes les parties.
Chaque partie peut se faire assister par son propre expert pendant ces opérations. Un expert en bâtiment qui connaît déjà le dossier aide à faire valoir les observations techniques, à poser les bonnes questions et à répondre aux arguments adverses.
L’expertise judiciaire est plus longue et plus coûteuse qu’une expertise amiable. Elle n’est utile que lorsque la discussion amiable a échoué ou qu’une preuve doit être établie de manière incontestable.
En pratique
Comment procéder
Face à un désordre, photographiez d’abord vous-même, en datant les clichés. Si la situation risque de changer rapidement, faites établir un constat. Si la cause n’est pas évidente ou si l’enjeu est important, faites intervenir un expert en bâtiment.
Pour un litige avec un vendeur, un constructeur ou un voisin, l’expertise amiable contradictoire, à laquelle l’autre partie est convoquée, donne aux constats techniques un poids accru et favorise un accord. Voir notre page expertise vices cachés.
Dans tous les cas, conservez les documents originaux, les courriers et les factures : ils forment le socle de votre dossier.
Le coût de chaque intervention dépend de sa complexité. Un échange préalable avec chaque professionnel permet de définir précisément la mission et d’éviter de payer deux fois pour la même information.
FAQ
Constat ou expertise : vos questions
Un constat suffit-il pour obtenir une indemnisation ?
Il prouve les faits matériels, mais pas la cause ni la responsabilité. Une expertise est en général nécessaire pour les établir.
L’expert peut-il remplacer le commissaire de justice ?
Non pour la valeur probante formelle du constat. Mais son rapport apporte une analyse que le constat ne donne pas.
Faut-il faire les deux ?
Dans un dossier important ou conflictuel, la combinaison est utile : constat pour figer, expertise pour expliquer.
Qu’est-ce qu’une expertise contradictoire ?
Une expertise à laquelle toutes les parties concernées sont convoquées, ce qui renforce la portée de ses constats.
Qui désigne l’expert judiciaire ?
Le juge, à la demande d’une partie ou de sa propre initiative, dans le cadre d’une procédure.
Peut-on se faire assister lors d’une expertise judiciaire ?
Oui, par un avocat et par un expert technique de son choix.
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Sources
- Ordonnance n° 2016-728 du 2 juin 2016 relative au statut de commissaire de justice, legifrance.gouv.fr
- Code de procédure civile, articles 145 et 232 et suivants (mesures d’instruction et expertise), legifrance.gouv.fr
- Chambre nationale des commissaires de justice, le constat, commissaire-justice.fr
