Vices cachés
Vice caché dans les parties communes d’une copropriété
Vous venez d’acheter un appartement, et la première assemblée générale annonce de lourds travaux : façade fissurée, toiture-terrasse à refaire, canalisations collectives hors d’usage. Le problème existait-il avant votre achat ? Le vendeur le savait-il ? Et qui peut agir, vous ou le syndicat des copropriétaires ?
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Vices cachés
L’essentiel
Un défaut affectant les parties communes concerne d’abord le syndicat des copropriétaires, qui agit pour leur réparation et peut rechercher la responsabilité des constructeurs ou d’autres responsables. L’acquéreur d’un lot peut, de son côté, se retourner contre son vendeur s’il démontre un vice caché ou un manquement à l’information, en particulier lorsque le vendeur connaissait le problème, discuté en assemblée générale par exemple. Les documents de la copropriété remis avant la vente sont décisifs.
Pour aller plus loin : notre page expertise vices cachés. Les prix sont détaillés sur la page tarifs.
Le cadre
Parties communes et parties privatives
En copropriété, chaque lot comprend une partie privative et une quote-part des parties communes : gros œuvre, toiture, façades, canalisations collectives, halls et escaliers, selon le règlement. Les défauts des parties communes relèvent de la gestion collective, par l’intermédiaire du syndic et de l’assemblée générale.
Le syndicat des copropriétaires a qualité pour agir en justice afin de faire réparer les parties communes et obtenir l’indemnisation des dommages qui leur sont causés. Un copropriétaire peut aussi agir individuellement pour les dommages subis dans son lot du fait d’un défaut des parties communes.
Pour un acquéreur, deux questions se posent donc : comment obtenir la réparation du défaut collectif, et peut-il demander des comptes à son vendeur ?
Le règlement de copropriété et l’état descriptif de division précisent ce qui est commun et ce qui est privatif. Certains éléments, comme les fenêtres, les balcons ou les canalisations, peuvent relever de l’un ou de l’autre selon les immeubles : vérifiez avant toute démarche.
L’information
Ce que le vendeur devait transmettre
Avant la vente d’un lot, un ensemble de documents de la copropriété doivent être transmis à l’acquéreur : procès-verbaux des assemblées générales des trois dernières années, carnet d’entretien, montant des charges, état des sommes dues, et, s’ils existent, diagnostic technique global et plan pluriannuel de travaux.
Si un défaut était évoqué dans ces documents, procès-verbal mentionnant des infiltrations, expertise votée, travaux à l’étude, l’acquéreur est en principe considéré comme informé. Il lui sera difficile d’invoquer ensuite un vice caché sur ce point.
À l’inverse, si le vendeur connaissait le problème par d’autres voies, conseil syndical, courriers du syndic, sinistres dans son propre lot, et qu’il ne l’a pas révélé, sa bonne foi peut être discutée.
Le pré-état daté et l’état daté, établis par le syndic à l’occasion de la vente, complètent ces informations sur le plan financier. Ils peuvent révéler des procédures en cours ou des fonds de travaux constitués.
Fissures dans la cage d’escalier : un défaut des parties communes qui relève d’abord du syndicat des copropriétaires.
Le recours
Agir contre le vendeur
La garantie des vices cachés peut concerner un défaut des parties communes qui affecte l’usage du lot acheté. Il faut démontrer son antériorité, son caractère non apparent et sa gravité, et, si l’acte contient une clause d’exclusion, la connaissance du vendeur.
Le manquement au devoir d’information est une autre piste, lorsque le vendeur a tu une information déterminante qu’il connaissait. Un avocat appréciera le fondement le plus adapté selon les documents remis et les éléments de preuve disponibles.
Ces actions supposent un dossier technique solide : nature du défaut, ancienneté, visibilité, et lien avec les désordres constatés dans le lot.
Gardez à l’esprit qu’un recours contre le vendeur ne règle pas le défaut lui-même : la réparation reste une décision collective.
Les travaux votés
Qui paie quoi entre vendeur et acquéreur ?
La répartition des charges de travaux entre vendeur et acquéreur obéit à des règles précises. En principe, les sommes exigibles avant la vente restent à la charge du vendeur, celles exigibles après à la charge de l’acquéreur, sauf convention contraire dans l’acte.
Des travaux votés avant la vente mais appelés après peuvent ainsi incomber à l’acquéreur, sauf si l’acte prévoit autrement. C’est un point à négocier avec le notaire lorsque les procès-verbaux mentionnent des travaux importants à venir.
Si les travaux découlent d’un défaut que le vendeur a dissimulé, la discussion peut porter sur une indemnisation au-delà de cette répartition.
Si la vente est récente, le notaire qui l’a reçue peut vous indiquer précisément ce que prévoit l’acte sur ce point et quels documents ont été transmis.
L’assemblée générale décide des expertises et des travaux sur les parties communes.
Le syndicat
Faire avancer la réparation collective
En parallèle de toute démarche contre le vendeur, il faut faire réparer le défaut. Signalez-le par écrit au syndic, demandez son inscription à l’ordre du jour de l’assemblée générale et, si nécessaire, le vote d’une expertise.
Si l’immeuble a moins de dix ans, la garantie décennale des constructeurs et l’assurance dommages-ouvrage de l’immeuble peuvent être mobilisées par le syndicat. Le délai est impératif : il faut agir avant son expiration.
Le conseil syndical peut jouer un rôle moteur. Un rapport technique, même commandé par un copropriétaire, aide à convaincre les autres de la nécessité d’agir.
Pendant la durée des démarches, protégez votre lot des conséquences du défaut : déclaration de sinistre à votre assurance, mesures provisoires, photographies régulières de l’évolution.
L’expertise
Établir les faits techniques
L’expert examine le défaut, ses causes et ses conséquences sur votre lot, apprécie son ancienneté et sa visibilité au moment de l’achat, et relit les documents de la copropriété sous l’angle technique.
Son rapport sert à la fois pour la démarche collective auprès du syndic et pour une éventuelle action contre le vendeur. Voir notre page expertise vices cachés.
Pour un prochain achat, la lecture attentive des documents de la copropriété avant de signer reste la meilleure protection. Voir notre expertise avant achat.
FAQ
Défauts des parties communes : vos questions
Puis-je agir seul pour un défaut des parties communes ?
Le syndicat agit pour la réparation des parties communes. Vous pouvez agir pour les dommages subis dans votre lot, et contre votre vendeur selon les circonstances.
Le vendeur doit-il payer les travaux votés avant la vente ?
Cela dépend de la date d’exigibilité des sommes et des clauses de l’acte. Le notaire prévoit en général la répartition.
Les procès-verbaux mentionnaient le problème : ai-je un recours ?
Il est plus difficile, car vous étiez en principe informé. Un avocat appréciera votre situation.
Comment faire voter une expertise ?
Demandez au syndic d’inscrire la question à l’ordre du jour de la prochaine assemblée générale, avec une proposition de résolution.
L’immeuble a moins de dix ans : que faire ?
Le syndicat peut mobiliser la garantie décennale et l’assurance dommages-ouvrage. Il faut agir avant l’expiration du délai.
Qui paie l’expertise d’un copropriétaire ?
Le copropriétaire qui la commande. Une expertise votée par l’assemblée est financée par le syndicat.
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Sources
- Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, articles 15 et 18 (actions du syndicat et du copropriétaire, rôle du syndic), legifrance.gouv.fr
- Code de la construction et de l’habitation, article L721-2 (documents remis à l’acquéreur d’un lot), legifrance.gouv.fr
- Décret n° 67-223 du 17 mars 1967, article 6-2 (répartition des charges entre vendeur et acquéreur), legifrance.gouv.fr
- Code civil, articles 1112-1 et 1641 à 1649, legifrance.gouv.fr
