Humidité
Infiltrations sous une terrasse ou un balcon : diagnostic et responsabilités
Une tache au plafond juste sous une terrasse, une auréole qui grandit après chaque orage, un balcon dont l’eau coule sur la façade : les infiltrations par les terrasses et les balcons sont parmi les plus tenaces. Elles posent aussi une question délicate de responsabilité, surtout en copropriété.
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Humidité
L’essentiel
Une terrasse ou un balcon situé au-dessus d’un espace habité doit être étanche. Les infiltrations viennent en général d’un défaut d’étanchéité, d’un relevé insuffisant contre la façade ou au seuil de la porte-fenêtre, d’une évacuation obstruée ou sous-dimensionnée, ou d’une pente insuffisante. La prise en charge dépend du statut de l’ouvrage, privatif ou commun, et des garanties encore en cours.
Pour aller plus loin : notre page expertise humidité. Les prix sont détaillés sur la page tarifs.
Le principe
Une terrasse au-dessus d’une pièce est une toiture
Une terrasse accessible posée au-dessus d’un séjour, d’une chambre ou d’un garage joue le rôle d’une toiture. Sous le carrelage ou les dalles sur plots se trouve une étanchéité, une membrane ou un système liquide, qui doit être continue sur toute la surface et remonter sur les murs et les seuils.
L’eau qui tombe sur la terrasse doit être évacuée rapidement : pente vers les évacuations, siphons ou boîtes à eau dimensionnés pour les fortes pluies, trop-plein en cas d’obstruction. Si l’un de ces éléments fait défaut, l’eau stagne et cherche un passage.
Les balcons en porte-à-faux posent des questions proches. Même sans pièce dessous, une étanchéité défaillante laisse l’eau pénétrer dans la dalle, corroder les armatures et ruisseler sur la façade ou chez le voisin du dessous.
Les points faibles
Où l’eau passe le plus
Les relevés d’étanchéité contre la façade et au droit des seuils de porte-fenêtre sont les points les plus sensibles. Un relevé trop bas, mal protégé ou décollé laisse passer l’eau dès que la terrasse se remplit lors d’un orage. Un seuil de porte-fenêtre posé au ras du revêtement de terrasse est un défaut classique.
Les évacuations s’obstruent avec les feuilles, le sable ou les mousses. Une évacuation bouchée transforme la terrasse en bassin et l’eau finit par passer par-dessus les relevés. Les traversées de l’étanchéité, comme les pieds de garde-corps fixés à travers la membrane ou les fourreaux électriques, sont d’autres points d’entrée.
Enfin, une étanchéité vieillissante perd sa souplesse, se fissure ou se décolle. Les travaux d’aménagement, comme la pose de jardinières lourdes ou le perçage pour une pergola, peuvent aussi la blesser sans que personne ne s’en rende compte.
Les jardinières maçonnées, construites directement sur la terrasse, retiennent la terre humide contre les relevés et favorisent leur dégradation. Les jardinières hors sol, posées sur des cales, laissent l’eau s’écouler et facilitent l’entretien.
Une évacuation obstruée par les feuilles suffit à faire monter l’eau au-dessus des relevés lors d’un orage.
Le diagnostic
Localiser l’entrée d’eau
La tache au plafond ne se trouve pas toujours à l’aplomb du défaut : l’eau peut cheminer sous le revêtement ou dans la dalle avant d’apparaître. L’expert relève la position des traces intérieures, examine la terrasse, ses évacuations, ses relevés et ses seuils, et recherche la cohérence entre les deux.
La chronologie aide beaucoup : traces apparaissant uniquement lors des pluies battantes, après un orage, ou de manière continue. Une humidité permanente peut aussi venir d’une canalisation qui passe sous la terrasse.
Lorsque l’examen visuel ne suffit pas, un essai d’arrosage ciblé, une mise en eau contrôlée ou des techniques de détection spécialisées permettent de localiser le point d’entrée avant d’ouvrir le revêtement.
L’examen des façades sous la terrasse ou le balcon complète le diagnostic : coulures, épaufrures du béton, armatures apparentes en sous-face d’un balcon sont autant d’indices d’une eau qui pénètre dans la dalle depuis longtemps.
La responsabilité
Qui doit réparer en copropriété ?
En copropriété, tout dépend du règlement. Une terrasse peut être une partie commune à usage privatif : le copropriétaire en a la jouissance, mais l’étanchéité, qui fait partie du clos et du couvert de l’immeuble, relève en principe du syndicat des copropriétaires. Le revêtement de surface et l’entretien courant, comme le nettoyage des évacuations, peuvent incomber au copropriétaire qui en a l’usage.
Si la terrasse ou le balcon est une partie privative, son propriétaire répond des dommages causés aux autres lots. Le règlement de copropriété et l’état descriptif de division sont donc les premiers documents à consulter.
Les assureurs ont mis en place des conventions pour faciliter l’indemnisation des dégâts des eaux entre copropriétaires et voisins. La déclaration à votre assurance habitation reste la première étape pour les dommages subis chez vous.
En cas de doute sur le statut de votre terrasse, interrogez le syndic, qui dispose du règlement et peut vous indiquer la répartition des charges prévue pour cet ouvrage.
Les relevés d’étanchéité en bord de balcon et aux seuils sont les points les plus exposés aux infiltrations.
Construction récente
Les garanties des constructeurs
Pour une construction de moins de dix ans, une infiltration par une terrasse qui rend une pièce impropre à son usage peut relever de la garantie décennale. L’assurance dommages-ouvrage, si elle a été souscrite, permet une indemnisation sans attendre la recherche de responsabilité.
Dans l’année qui suit la réception, tout désordre relève de la garantie de parfait achèvement et doit être notifié au constructeur ou au promoteur. En copropriété neuve, le syndic engage les démarches pour les parties communes.
Une déclaration précise, appuyée par un constat technique, accélère le traitement. Les délais de réponse de l’assureur dommages-ouvrage sont encadrés par le code des assurances.
Prévenir
Entretenir sa terrasse
Nettoyez les évacuations plusieurs fois par an, en particulier à l’automne. Vérifiez que les trop-pleins ne sont pas obstrués. Ne percez jamais une terrasse étanchée sans l’avis d’un professionnel : la fixation d’un garde-corps, d’un store ou d’une pergola doit respecter l’étanchéité.
Évitez de rehausser le niveau de la terrasse par un nouveau revêtement sans vérifier la hauteur des relevés et des seuils. Une terrasse rehaussée de quelques centimètres peut suffire à rendre un seuil inefficace.
Enfin, surveillez les plafonds sous la terrasse après les épisodes de fortes pluies. Une petite auréole signalée tôt coûte beaucoup moins cher qu’une dalle détrempée. Voir notre page expertise humidité.
FAQ
Infiltrations par une terrasse : vos questions
La tache au plafond est-elle toujours sous le défaut ?
Non. L’eau peut cheminer sous le revêtement ou dans la dalle avant d’apparaître. La localisation demande un examen de la terrasse.
Qui paie la réparation de l’étanchéité en copropriété ?
Si la terrasse est une partie commune à usage privatif, l’étanchéité relève en principe du syndicat. Le règlement de copropriété fait foi.
Puis-je fixer une pergola sur ma terrasse ?
Pas sans précaution : percer l’étanchéité peut créer une infiltration. Demandez l’avis d’un professionnel et, en copropriété, l’autorisation nécessaire.
À quelle fréquence nettoyer les évacuations ?
Plusieurs fois par an, et systématiquement à l’automne après la chute des feuilles.
Une terrasse sur plots est-elle moins risquée ?
Les plots protègent la membrane, mais l’étanchéité dessous doit être en bon état et les évacuations accessibles.
Mon balcon coule chez le voisin du dessous : que faire ?
Faites constater l’origine, déclarez le sinistre à votre assurance et vérifiez dans le règlement de copropriété qui est responsable de l’étanchéité.
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Sources
- Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété, articles 2 et 3, legifrance.gouv.fr
- Documents techniques unifiés relatifs à l’étanchéité des toitures-terrasses, CSTB
- Code des assurances, article L242-1 (dommages-ouvrage), legifrance.gouv.fr
- France Assureurs, conventions dégâts des eaux, franceassureurs.fr
