Humidité
Humidité dans un logement loué : qui doit agir, bailleur ou locataire ?
Des moisissures dans la chambre, une odeur persistante, des murs qui noircissent : dans un logement loué, l’humidité devient vite une source de conflit. Le bailleur invoque un défaut d’aération, le locataire un logement mal isolé ou une infiltration. Pour sortir de l’impasse, il faut d’abord établir la cause, car c’est elle qui détermine qui doit agir.
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Humidité
L’essentiel
Le bailleur doit louer un logement décent, protégé contre les infiltrations et les remontées d’eau et doté d’une aération suffisante, et assurer les réparations autres que locatives. Le locataire doit utiliser normalement le logement, l’aérer, entretenir les grilles et bouches de ventilation et effectuer les menues réparations. L’origine de l’humidité, établie par des mesures et un examen technique, permet de savoir qui doit intervenir.
Pour aller plus loin : notre page expertise humidité. Les prix sont détaillés sur la page tarifs.
Les obligations
Ce que la loi prévoit pour chacun
La loi sur les rapports locatifs oblige le bailleur à remettre au locataire un logement décent, à l’entretenir en état de servir à l’usage prévu et à faire toutes les réparations nécessaires autres que locatives. Le décret relatif au logement décent précise que le logement doit assurer le clos et le couvert, être protégé contre les infiltrations d’eau et les remontées d’humidité, et permettre un renouvellement de l’air adapté.
Le locataire, de son côté, doit user paisiblement du logement, prendre en charge l’entretien courant et les menues réparations. La liste des réparations locatives comprend notamment l’entretien des grilles et bouches d’aération. Il ne doit pas non plus transformer le logement, par exemple en obstruant les entrées d’air.
Ces règles générales ne disent pas, à elles seules, qui est responsable d’une humidité donnée. Elles indiquent seulement ce qui relève de chacun selon la cause.
Les causes
Trois situations très différentes
Lorsque l’humidité vient d’une infiltration par la toiture, la façade ou les menuiseries, ou de remontées capillaires dans les murs, elle relève d’un défaut du bâtiment. Le bailleur doit faire les travaux nécessaires, ou les faire réaliser par la copropriété si les parties communes sont en cause.
Lorsqu’elle vient d’une ventilation absente, défaillante ou inadaptée, le partage dépend du problème : une installation insuffisante ou en panne relève du bailleur, des bouches encrassées ou des entrées d’air bouchées par l’occupant relèvent du locataire.
Lorsqu’elle vient d’une production de vapeur excessive par rapport à la ventilation existante, par exemple le séchage du linge à l’intérieur dans une petite surface sans aération, le mode d’occupation joue un rôle. Mais un logement doit permettre un usage normal sans se dégrader : la frontière se discute au cas par cas.
Une mesure partagée, réalisée en présence des deux parties, aide à sortir d’un conflit sur l’origine de l’humidité.
Les preuves
Documenter la situation
Photographiez les traces d’humidité et de moisissures en datant les clichés, et notez leur évolution. Relevez avec un hygromètre l’humidité de l’air dans les pièces concernées, à différents moments de la journée. Conservez les échanges écrits avec le bailleur ou le locataire.
Vérifiez l’état de la ventilation : présence d’entrées d’air sur les fenêtres des pièces principales, bouches d’extraction dans la cuisine et la salle de bains, fonctionnement de la VMC. Notez si les entrées d’air sont obstruées ou si les bouches sont encrassées.
Comparez avec l’état des lieux d’entrée : des traces d’humidité déjà mentionnées à l’entrée dans les lieux changent la lecture de la situation.
Si le logement est équipé d’un plancher chauffant, d’une pompe à chaleur ou d’une VMC hygroréglable, conservez les notices et les consignes d’utilisation remises lors de l’entrée dans les lieux. Une mauvaise utilisation est parfois invoquée, et la preuve d’un usage conforme aide le locataire à y répondre.
Les démarches
Du dialogue à la conciliation
Le locataire signale le problème au bailleur par écrit, de préférence par lettre recommandée, en décrivant les désordres et en joignant des photos. Le bailleur peut faire constater la situation et, si la cause relève de lui, engager les travaux.
En cas de désaccord, la commission départementale de conciliation peut être saisie gratuitement par l’une ou l’autre partie pour les litiges relatifs à la décence du logement. L’agence départementale d’information sur le logement (ADIL) informe gratuitement sur les droits de chacun.
En dernier recours, le juge peut être saisi. Il peut ordonner une expertise et, si le logement n’est pas décent, imposer des travaux. Un dossier technique solide est alors indispensable.
Une entrée d’air obstruée sur une fenêtre suffit à priver une pièce du renouvellement d’air prévu.
Les bons gestes
Ce que chacun peut faire dès maintenant
Le locataire aère chaque jour, ne bouche pas les entrées d’air, nettoie régulièrement les bouches d’extraction, évite de sécher le linge dans les pièces non ventilées et maintient un chauffage suffisant. Il signale sans attendre toute trace d’infiltration ou de fuite.
Le bailleur vérifie que le logement dispose d’une ventilation conforme et en état de marche, fait contrôler la VMC et traite les causes structurelles d’humidité : toiture, gouttières, façades, menuiseries, remontées. Lors du remplacement des fenêtres, il s’assure que les nouvelles menuiseries comportent des entrées d’air.
Ces gestes simples évitent une partie des conflits. Mais lorsque les traces persistent malgré eux, la recherche de la cause s’impose.
Un dialogue précoce reste la meilleure option. Une visite commune du logement, consacrée uniquement à la question de l’humidité, permet bien des fois de constater ensemble la situation et d’éviter que le désaccord ne s’enlise.
L’expertise
Un avis technique pour trancher
Un expert en bâtiment peut intervenir à la demande du bailleur comme du locataire, ou des deux. Il mesure l’humidité des parois et de l’air, contrôle la ventilation, examine l’enveloppe et les réseaux, et établit l’origine de l’humidité.
Son rapport décrit objectivement la situation et les travaux nécessaires. Commandé conjointement, il facilite un accord ; commandé par l’une des parties, il sert de base à la discussion ou à la saisine de la commission de conciliation.
Voir notre page expertise humidité.
L’expert ne prend pas parti : il décrit les faits, mesure et explique. C’est précisément ce qui rend son avis utile lorsque chacune des parties reste sur ses positions.
FAQ
Humidité en location : les réponses
Le bailleur peut-il refuser d’intervenir en invoquant un défaut d’aération ?
Il doit démontrer que l’humidité vient du mode d’occupation et non du logement. Un constat technique permet de trancher.
Le locataire peut-il suspendre le paiement du loyer ?
Non, sauf décision du juge. Il doit poursuivre le paiement et engager les démarches prévues.
Qui paie l’expertise ?
Celui qui la commande. Une expertise commandée conjointement peut être partagée selon l’accord des parties.
Les moisissures rendent-elles le logement indécent ?
Un logement qui ne protège pas contre les infiltrations ou les remontées, ou dont l’aération est insuffisante, peut ne pas répondre aux critères de décence.
Que faire si la cause vient des parties communes ?
Le bailleur doit saisir le syndic. Le locataire peut l’informer directement mais n’a pas de lien juridique avec la copropriété.
Où obtenir des conseils gratuits ?
Auprès de l’agence départementale d’information sur le logement (ADIL) de votre département.
Besoin d’un avis d’expert ?
Appelez le 0 805 69 09 69 (appel gratuit, du lundi au vendredi de 9h à 19h) ou écrivez-nous depuis la page contact.
Sources
- Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, articles 6 et 7 (obligations du bailleur et du locataire), legifrance.gouv.fr
- Décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002 relatif aux caractéristiques du logement décent, legifrance.gouv.fr
- Décret n° 87-712 du 26 août 1987 relatif aux réparations locatives, legifrance.gouv.fr
- Agence nationale pour l’information sur le logement (ANIL), anil.org
